こんにちは、荒木でございます。

 

連投です(笑)。

 

4月から改正民法が施行されました。

120年ぶりの大改正とされており、

確かに多くの条文が変わっていますが、

判例の解釈を含めると実際に

内容が変わっている部分は多く

ありません。

 

その中で最も重要なものが

「個人根保証契約」の「極度額」の

定めが必要となったことです。

これがないと無効になります。

 

「なんじゃそら？」という声が

聞こえてきそうですので、

平たくいいますと、

「最大でどれだけ払ったらいいのか

わからないような保証人にさせる

ことは禁止される」

ということです。

（本当にざっくり言いました。）

 

前回（3月31日）のコラムで書いた

ような身元保証契約もそれにあたります。

 

それより何より影響が大きいのが

賃貸借契約に関する影響です。

厳密にいうと大家さんと借主との賃貸借

には大きな影響がないのですが

（まぁ情報提供義務みたいなのも

定められましたが）、大家さんと

保証人との関係が問題になって

きます。

 

従来、大半の賃貸借契約では、

（保証会社がある場合を除いて）

保証人がつけられており、かつ、

極度額の定めなどはありませんでした。

4月1日以降の契約では、この

極度額の定めがなければ保証自体が

無効になってしまいます。

 

一応、いまのところの解釈では

（あくまで解釈ですので、裁判をすると

結論が変わる可能性はありますが）、

従来から結ばれていた賃貸借契約

（で保証に極度額がないもの）で

あっても、自動更新されている場合には

その保証は4月1日以降も有効と

されます。

 

しかし、定期賃貸借契約（自動更新が

ない賃貸借契約）の場合には、

更新と同様の感覚で再契約するとき、

保証に関して極度額を定めなければ

確実に無効になってしまいます。

これ、ものすごく重要です！

 

また、一方で、

「4月入居予定の賃貸借契約書を

3月中に作ったんだけど、これは

どうなるの？」

という論点もあります。

これも解釈問題にはなりますが、

一応は、旧法が適用される3月に

始期付き契約を結んだということで、

旧法の適用となり、極度額の定めが

なくとも保証は有効、という結論に

なるようです（個人的にはかなり

微妙な話だと思っていますが。）。

 

そんなわけで、家を人に貸している

大家さんは保証契約に関する勉強は

必須ではなかろうかと思います。

4月になる時点で対応していなかったと

しても可及的な対応も可能ですので、

是非ご検討ください。

分からない場合にはアンサーズまで

お電話を（笑）。