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さて、今日はアパート・マンションを信託した場合の賃料の流れについて解説します。

 

①基本的な法律関係

まず、物件を信託することによって委託者（元のオーナー）から受託者に対して所有権の移転が起こります。

これにより委託者と賃借人との間に存在する賃貸借契約が、そのまま受託者に引き継がれます。

すなわち、受託者が賃貸人となります。

このため、賃借人は信託を設定されて以降、受託者に対して賃料を支払うことになります。

一方で委託者は賃貸借関係からは外れることになります。

 

②受託者による賃料の受領

受託者は賃料を受領することになりますが、ここで信託によって受託者が賃貸人となった特殊性として、受託者の個人的な財産と信託財産を分別管理しなければならないものとされています（信託法第34条第1項）。

このため、受託者は信託に関する財産のみを管理する口座として信託口口座を開設して、そこで賃料を受領することが通常です。

信託を設定する際、委託者は賃借人に対して通知を行うことにより、以降、信託口口座に賃料を支払うように求めることが必要となります。

 

③受託者から受益者への支払い

受託者が受領した賃料は、当然、受託者が使用してよいものではなく、受益者に対して信託配当として配分しなければなりません。

家族信託の場合、委託者＝受益者となっていることが多いため、信託口口座からもとの委託者の口座に振り込むことが多いものと思われます。

ここで、賃借人が支払った賃料が信託口口座を経由して、もともと支払っていた口座に入るのであれば、信託口口座を経由せずに直接支払ってはならないか、という疑問もありますが、直接支払ってしまうと、受託者が適切に業務を行っていないことなるため、このような簡略化は避けるべきと思われます。

信託配当を行うにあたっては信託の収益から信託の費用を差し引いた部分を配当することが原則的なものといえますが、1年間の計算期間とすると受益者に必要な金銭を渡すことができないため、一定の仮払いを認める等の配当方法を検討する必要があるでしょう。

 

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