前回のコラムでは家族内での利害関係についてお話ししましたが、今回は家族以外の利害関係者との調整についてお話しします。

 

①抵当権の設定された不動産の信託

金融機関でローンを組んで不動産を購入した場合、通常はその不動産に抵当権が設定されます。

その不動産が収益物件であり、ローンの完済前に賃貸経営の法人成りを行おうとする場合などには、金融機関との折衝が必要となります。

これは通常、金融機関とローンの借入人との間の抵当権設定契約において、金融機関の承諾なく抵当権の対象となっている物件を処分することが禁止されているためです。

ここでいう処分は所有者の移転を伴う信託の設定を含みます。

このため家族信託の設定の際においても金融機関の承諾を受ける必要が生じます。

しかし、金融機関にとっては家族信託の設定は（少なくとも形式的には）業績にならないため積極的に動いてくれるとは限りません。

そのため金融機関への説明（家族信託とは何か、から）と交渉が必要になります。

あまりに金融機関の対応が非協力的な場合には繰り上げ返済や借り換えの対応をとる必要がある場合もあります。

 

②債権者から見て詐害的なものではないか

既に負っている債務の強制執行を免れるために信託を利用することは許されません（信託法第11条）。

家族信託を用いてこのようないわゆる詐害行為が行われたということになると、家族信託全体の信用性にも関わってくるため、注意が必要です。

とはいえ債務を負っている方が全く信託を活用できないか、というとそうではないため、詐害行為に当たるのかどうかがきわどいと思われる案件については早めに専門家に確認を取り、対応を考えることが必要です。

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